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Wie finanzieren?

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Braucht man einen Fachplaner?

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Wie ist das mit Fördermitteln?

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Wie sieht der Bauvertrag aus?

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Was ist im Vorfeld zu tun?

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Baubetreuung nötig?

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Massivbau oder Fertigteilhaus?

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Rechtsstreit in Sicht?

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Wer macht den Entwurf?

Wie finanzieren, dürfte wohl die Kardinalfrage für all jene sein, die den Bau nicht aus der Portokasse bezahlen. Das Standardmodell sieht die Komponenten Eigenmittel, Eigenleistung, Bauspardarlehen und Hypothekendarlehen vor. Bei allen Überlegungen darf man zwei Dinge nicht vergessen: Erstens die triviale Erkenntnis, dass ein passend gemachter Finanzierungsplan nur den Weg zu den Geldgebern öffnet. Das Haus  - auch wenn drin wohnt - gehört einem dann noch lange nicht. Zweitens stehen die Finanzierungsberater/Kreditvermittler meist im Konflikt zwischen einträglichen Vertragsabschlüssen und zumutbaren Belastungen der Kunden. Sie operieren gern mit “anfänglichen” Belastungen und der zu erwartenden Steuerersparnis. Dazu ein paar Zahlen.
Mir wurde 1993 ein Finanzierungsmodell für ein 500.000 DM-Objekt mit einer monatlichen Belastung von 510 DM offeriert. Dass nach zehn Jahren daraus 1200,- DM werden, habe ich erst mitgekriegt, als ich die Sache selbst durchgerechnet habe. Die heutigen Tabellenkalkulationsprogramme bieten alle finanz- mathematischen Funktionen um sowas zu tun. Was die steuerliche Seite angeht, sind genügend Quellen verfügbar (z. B. die ohnehin nötigen Steuerberechnungsprogramme, wie [6]) mit denen man sich schlau machen kann. Die steuerliche Förderung ist momentan beliebter Streitpunkt der Politiker - eventuell gibt es künftig keine Steuerersparnis mehr.
Fazit:

• Finanzierungspläne über die gesamte Kreditlaufzeit machen lassen
• Steuerrückzahlungen sollten als Sparbetrag zur Kreditrückzahlung genutzt werden und nicht als Alibi für doch mögliche Finanzierung
• Nebenkosten (Grunderwerbssteuer, Notar, Gebühren...) und spätere Betriebskosten des Hauses (sind bei mir ca. 3.500EUR/a bei 950m³ umbautem Raum bzw. ~125m² ständig benutzer Wohnfläche) nicht unter den Tisch fallen lassen

Natürlich sind vor Kreditabschluss mit einer Bank/Sparkasse alle Fördermöglichkeiten abzuchecken. In Sachsen gibt es die Sächsische Aufbaubank, die verbilligte Kredite aus nichtöffentlichen Mitteln bereitstellt. Kennzeichen dieser Kredite sind häufig die stark verbilligten Zinssätze, die jedoch im Laufe der Jahre ebenso stark steigen. Deswegen sieht die anfängliche Belastung recht positiv aus. Ein im Jahr 1993 abgeschlossener Z15-Kredit über 140.000 DM kostet bei 15 Jahren Laufzeit (der Zinsbindung) zwischen 0,9% im ersten Jahr bis 7,9% Zinsen in den letzten beiden Jahren. Damit zahlt man insgesamt mindestens ~76.000 DM Zinsen, sitzt aber danach immer noch auf ~119.000 DM Schulden, die noch getilgt werden müssen. Die monatliche Belastung beträgt anfangs ~160 DM, zuletzt jedoch ~680 DM - allein für diesen Kredit.
Fazit:

• Gelingt es, während der Laufzeit der Kredite soviel zu sparen, dass man nach 10 Jahren alles zurückzahlen kann, schneidet man die Phasen größter Zinsbelastung (im obigen Z15-Beispiel) ab. Rechnet man die Guthabenzinsen gegen die Kreditzinsen auf, ist die Resultiernde gar nicht mehr so groß. Möglich ist die Kündigung nach bereits 10 Jahren auf Grund des §489 BGB (in der bis Ende 2001 gültigen Fassung der §609a)!
• Um möglichst schnell kündigen zu können, ist allerdings erforderlich, auf schleunigste Auszahlung des Darlehens zu achten. Die 10-Jahres-Frist läuft nämlich erst ab vollständiger Auszahlung.

Was in jedem Fall gebraucht wird, ist die Entscheidung zwischen Fertigteilhaus und Massivbau. Im Internet kann man sich Empfehlungen für jede Richtung holen, einige Links siehe unten. Meines Erachtens gibt es die folgenden bedenkenswerten Gesichtspunkte:

Ich hatte mich für ein Massivhaus entschieden, deswegen geht es damit hier weiter.
Um das Engagement eines “bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers” (des Architekten) kommt man nicht. Aber die ersten Entwürfe habe ich selbst gemacht. Ich habe dazu das Leiterplattenentwurfprogramm EAGLE der

Hat man selbst nicht die Möglichkeit der intensiven Bauüberwachung, kann man das dem Architekten übertragen - gegen entsprechendes Entgelt, siehe [5].
Alternative: Vielleicht kennt man jemanden aus dem Baugewerbe, der arbeitslos ist? Dieser kann engagiert werden, täglich früh, mittag und nachmittags je eine Stunde die Baustelle zu überwachen. Er hat dann als geringfügig Beschäftigter Nebenverdienst, welcher dem Arbeitsamt mitgeteilt werden muss; außerdem ist er bei der Berufsgenossenschaft anzumelden.

Treten nach der Abnahme und vollständigen Bezahlung Mängel auf (das dürfte der Normalfall sein), sollte man versuchen, sich mit der Baufirma gütlich zu einigen. In der Regel wird ein Auftragnehmer, wenn er Wert auf seinen Ruf legt, sich nicht querlegen und die Sache nachbessern. Tut er das nicht in angemessener Zeit, sollte man die Bürgschaft in Anspruch nehmen und Dritten die Arbeiten ausführen lassen. Ich hatte keine Probleme an die Bürgschaft zu kommen, obwohl sie im Endeffekt nicht zur Deckung der Aufwendungen ausreichte. Da sich der Auftragnehmer tot stellte und Schreiben nicht beantwortete, blieb nur der Rechtsweg. Hier habe ich erst richtig Lehrgeld bezahlt: Der erste Anwalt, den ich aufsuchte, um nach den Chancen zu fragen, schickte mir gleich seinen Kumpel, der mir für ein paar Tausend Mark ein Gutachten machen wollte. Abgesehen davon, dass der Anwalt wohl nie was von Schweigepflicht gehört hat, ist ein Gutachten nur dann sinnvoll, wenn es auch vor Gericht anerkannt wird. Ein paar Seiten, von irgend einem selbsternannten Bauexperten aufgeschrieben, sind ‘rausgeworfenes Geld.
Der nächste Anwalt behauptete von sich, Fachmann sowohl auf dem Bau, als auch in Baurechtssachen zu sein - so kamen wir ins Geschäft, auch wenn gleich am Anfang erstmal 1000 Mark Vorschuss verlangt hat. Nach dem RVG (Rechtsanwaltsvergütungsgesetzt, früher Bundesrechtsanwaltsgebührenordnung BRAGO) [7] ist das zulässig, hier findet man auch alle weiteren Gebühren, die ein Anwalt verlangen kann. Diese hängen in erster Linie vom Streitwert ab, so dass der Anwalt natürlich daran interessiert ist, den Streitwert so hoch wie möglich anzusetzen. Dass dieses Interesse weitaus höher war, als das dem Mandanten zu seinem Recht zu verhelfen, ist mir erst später aufgegangen.
Vorerst war ich auch der Meinung, die Mängelbeseitigungskosten großzügig anzusetzen: Erstens sieht man den ganzen Umfang des Problems oft erst, wenn die Arbeiten begonnen haben; zweitens sind die tatsächlichen Kosten immer höher als die kalkulierten und schließlich schwante mir, dass die Liste der zutagegetretenen Mängel noch länger wird - wie es dann auch eintraf. Als dann etwa 70.000DM Kosten veranschlagt wurden, hatte das mehrere Konsequenzen. Für Streitwerte über 10.000DM war nicht mehr das Amtsgericht vor Ort, sondern das Landgericht zuständig. Der Auftragnehmer war keinesfalls bereit, eine solche Summe zu bezahlen. Der lachende Dritte war der Anwalt, denn gleich wie die Sache ausgeht (er schuldet ja seinem Mandanten nicht den Erfolg vor Gericht, sondern nur seine Tätigkeit), er konnte seine Gebührenforderungen hochschrauben.
Und schließlich machte er vor dem Gericht eine solch jämmerliche Figur, dass sogar der Vorsitzende mir empfahl, auf einen Vergleich einzugehen. Der Spatz in der Hand sei besser als auf einem Urteil zu beharren. Das notwendige amtliche Gutachten würde das weitere Verfahren auf ein weiteres Jahr ausdehnen, wer weiß, ob dann die beklagte Firma noch existiere. Zähne knirschend habe ich zugestimmt, obwohl ich wusste, dass die 15% Vergleichssumme nie reichen würden und die Kosten des Rechtsstreites davon schon die Hälfte auffressen würden. Im Nachhinein war es dann doch richtig. Die Baufirma verschwand ein 1/4 Jahr später von der Bildfläche...

Links/Literatur
[1]	Guter Ratgeber mit ausführlichem Baulexikon	www.bauen.de
[2]	Volltext der Energieeinsparungsverordnung vom 21.11.2001 (PDF)	bei Haustechnikdialog
[3]	Programm zum Nachweis der Einhaltung der EnEV (50 EUR zzgl. Versand)	bei Thermopor
[4]	Texte Prof. Meiers mit Kritiken an der Energiesparpolitik/-methode	hier und auf der Homepage
[5]	Honorarordnung der Architekten und Ingenieure	www.hoai.de
[6]	WISO-Steuersparbuch, erscheint jährlich (ca. 28 EUR im Abo)	www.buhl.de
[7]	Website der Bundesrechtsanwaltskammer	www.brak.de
[8]	Infos zum Massivbau	www.massiv-mein-haus.de
[9]	Infos zum Fertigteilbau	www.fertighaeuser-magazin.de
	Online Baufinanzierung: Zeitschrift c’t, 15/2000, S. 164

 

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V. 89
Samstag, 17. Mai 2014